Implicações do Leilão no Futuro do Equipamento Público
O leilão do antigo Centro de Convenções da Bahia, programado para o dia 26 de março de 2026, levanta importantes questões sobre o zoneamento e o futuro desse espaço de 187 mil metros quadrados. Avaliado com um lance inicial de R$ 141,3 milhões, o processo de alienação revela entraves técnicos e jurídicos, especialmente relacionados às restrições impostas pela legislação urbanística vigente na cidade.
Embora o mercado imobiliário tenha frequentemente apontado para o uso residencial de grandes áreas, o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e a Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (LOUOS) de Salvador classificam a área como Zona de Uso Especial 12 (ZUE-12), com autorização exclusiva para a operação do Centro de Convenções.
Conforme consultas ao PDDU e à LOUOS, as Zonas de Uso Especial são definidas como áreas destinadas a complexos urbanos voltados para funções administrativas, educacionais, de transporte e serviços de alta tecnologia. Essa categorização contrasta diretamente com o Uso Residencial (R), que, segundo a mesma legislação, é designado exclusivamente para habitação.
Desafios do Zoneamento Atual
A distinção entre as classificações urbanísticas é crucial. Enquanto a Zona Predominantemente Residencial (ZPR) é voltada majoritariamente para habitação, as Zonas de Centralidade (ZCMu e ZCL) permitem claramente a coexistência de usos residenciais e comerciais. Por outro lado, o regramento da Zona de Uso Especial não menciona a função de moradia, indicando que a construção de condomínios ou edifícios residenciais no local não possui respaldo legal.
Além disso, a LOUOS estipula que os usos permitidos nas ZUE serão autorizados de forma específica, considerando as características de cada área. Isso significa que, para que um futuro arrematante possa implementar projetos residenciais, a prefeitura de Salvador necessitará realizar uma alteração no zoneamento, um processo que envolve a definição de regras para uso e ocupação do solo.
Mudanças no Histório Urbanístico do Terreno
Um aspecto importante a ser considerado é a mudança na classificação do terreno ao longo dos anos. Anteriormente, sob a vigência da Lei 7.400/2008, a área do Centro de Convenções era catalogada como ZPR-8, que permitia a ocupação residencial. Contudo, com as novas diretrizes do PDDU, aprovadas em 2016, essa área foi reclassificada para ZUE-12, eliminando a possibilidade de habitação e limitando o uso do espaço a atividades de suporte institucional e tecnológico.
Qualquer iniciativa visando a transformação desse espaço em áreas residenciais demandaria uma nova legislação. Isso porque a alteração das regras de uso e ocupação do solo exige um processo legislativo formal. Apesar das limitações atuais, a própria LOUOS prevê a possibilidade de ajustes na legislação por meio de proposições encaminhadas pelo Executivo à Câmara Municipal.
Detalhes do Leilão e Participação
O leilão ocorrerá de maneira híbrida, permitindo a participação tanto presencial quanto online no dia 26 de março de 2026. O governo do estado anunciou que o imóvel ficará disponível para visitação pública entre os dias 6 e 19 de março de 2026, das 9h às 18h.
As propostas de lances em papel devem ser apresentadas até as 9h do dia do leilão, no local onde ocorrerá a sessão pública. Para lances eletrônicos, os interessados poderão acessá-los pelo site www.rjleiloes.com.br, entre 9h do dia 6 de março e 9h do dia 26 de março de 2026.
Os vencedores do leilão deverão efetuar um pagamento mínimo correspondente a 5% do valor total do lote no ato da arrematação. O restante, que representa 95%, pode ser quitado à vista ou em até 24 horas após o término do leilão. Existe ainda a possibilidade de pagamento parcelado, onde o arrematante paga 5% no leilão e o saldo em até 10 parcelas mensais, com a primeira vencendo 30 dias após o evento.
Além disso, é importante destacar que o licitante vencedor estará sujeito a uma comissão de 1,5% sobre o valor da arrematação, valor este que deve ser pago no ato da compra.
